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房屋租賃所得,1萬租金數千稅?

2017/6/21 7:50:52??????點擊:

以往,個人出租房屋,財產租賃所得個人所得稅基本都是按照租金的1%或者1.5%的核定征收率計征個稅,個稅負擔基本屬于房屋所有人可以承受的范圍。


2017年5月27日,山東省地方稅務局個人所得稅處發布《關于進一步規范房屋出租個人所得稅管理的通知》(魯地稅個函(2017)4號)一文(文件內容詳見原文鏈接),震驚齊魯房屋租賃市場,通知規定:


1、房屋出租應繳納稅收實行綜合征收率的做法已失去法律效力;


2、個人出租住房個人所得稅率減按10%;個人出租非住房個人所得稅率為20%。


此文一出,對自然人出租不動產會產生什么影響?我們舉例來講:


1

張某出租個人名下住房一套,年租金60000元,每月租金5000元


A、按照1%的核定征收率計征個人所得稅


1、增值稅


張某出租住房,月租金不超過30000元,可以免征增值稅,城建稅及附加同時免征。(國家稅務總局公告(2016)23號規定:其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。)


2、房產稅、城鎮土地使用稅


張某出租住房,房產稅稅率為4%,應該繳納房產稅2400元。(《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租住房,不區分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業稅,按4%的稅率征收房產稅,免征城鎮土地使用稅。)


3、印花稅


張某個人出租住房,免征印花稅。(《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。)


4、個人所得稅


張某出租住房,個人所得稅核定稅率為1%,應繳納個人所得稅為(60000-2400)×1%=576元。

張某出租該住房,應繳納稅金合計為2976元(=2400+576)。


B、減按10%的個稅稅率計征個人所得稅


1、其他稅種保持不變,只有房產稅為2400元;


2、個人所得稅


張某出租住房,個人所得稅稅率減按10%,應繳納個人所得稅為(60000-2400)×(1-20%)×10%=4608元。


張某出租該住房,應繳納的稅金合計為7008元(=2400+4608)。


兩者相差4032元(=7008-2976)!


2

張某出租個人名下商業用房一套,年租金60000元,每月租金5000元


C、按照1%的核定征收率計征個人所得稅


1、增值稅分攤后月租金不超過3萬元,免征增值稅,同時免征城建稅及地方政府性基金;


2、房產稅、城鎮土地使用稅


張某出租商業用房,房產稅稅率12%,應繳納房產稅7200元,城鎮土地使用稅不免征,根據房屋的建筑面積分攤和地域土地使用稅單位稅額計征城鎮土地使用稅,此處不作考慮。


3、印花稅


張某出租商業用房,印花稅稅率為0.1%,應繳納印花稅60元。


4、個人所得稅


張某出租商業用房,個人所得稅核定稅率為1%,應繳納個人所得稅為(60000-7200-60)×1%=527.4元。


張某出租該房屋,應繳納的稅金合計為7787.4元(=7200+527.4+60)。


D、按照20%的個稅稅率計征個人所得稅


1、其他稅種保持不變,稅額為7260元(不考慮城鎮土地使用稅);


2、個人所得稅


張某出租商業房,個人所得稅稅率為20%,應繳納個人所得稅為(60000-7200-60)×(1-20%)×20%=8438.4元。


張某出租該房屋,應繳納的稅金合計為15047.4元(=7200+8438.4+60)。在尚不考慮增值稅、城建稅及地方性政府基金、城鎮土地使用稅的前提下,單單房產稅、印花稅和個人所得稅,稅額已經占到收入的25.079%!如果加上增值稅等稅種,稅負率將近30%!


這真是:財產租賃所得,1萬租金數千稅,千稅千稅千千稅!

以往,個人出租房屋,財產租賃所得個人所得稅基本都是按照租金的1%或者1.5%的核定征收率計征個稅,個稅負擔基本屬于房屋所有人可以承受的范圍。


2017年5月27日,山東省地方稅務局個人所得稅處發布《關于進一步規范房屋出租個人所得稅管理的通知》(魯地稅個函(2017)4號)一文(文件內容詳見原文鏈接),震驚齊魯房屋租賃市場,通知規定:


1、房屋出租應繳納稅收實行綜合征收率的做法已失去法律效力;


2、個人出租住房個人所得稅率減按10%;個人出租非住房個人所得稅率為20%。


此文一出,對自然人出租不動產會產生什么影響?我們舉例來講:


1

張某出租個人名下住房一套,年租金60000元,每月租金5000元


A、按照1%的核定征收率計征個人所得稅


1、增值稅


張某出租住房,月租金不超過30000元,可以免征增值稅,城建稅及附加同時免征。(國家稅務總局公告(2016)23號規定:其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。)


2、房產稅、城鎮土地使用稅


張某出租住房,房產稅稅率為4%,應該繳納房產稅2400元。(《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租住房,不區分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業稅,按4%的稅率征收房產稅,免征城鎮土地使用稅。)


3、印花稅


張某個人出租住房,免征印花稅。(《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。)


4、個人所得稅


張某出租住房,個人所得稅核定稅率為1%,應繳納個人所得稅為(60000-2400)×1%=576元。

張某出租該住房,應繳納稅金合計為2976元(=2400+576)。


B、減按10%的個稅稅率計征個人所得稅


1、其他稅種保持不變,只有房產稅為2400元;


2、個人所得稅


張某出租住房,個人所得稅稅率減按10%,應繳納個人所得稅為(60000-2400)×(1-20%)×10%=4608元。


張某出租該住房,應繳納的稅金合計為7008元(=2400+4608)。


兩者相差4032元(=7008-2976)!


2

張某出租個人名下商業用房一套,年租金60000元,每月租金5000元


C、按照1%的核定征收率計征個人所得稅


1、增值稅分攤后月租金不超過3萬元,免征增值稅,同時免征城建稅及地方政府性基金;


2、房產稅、城鎮土地使用稅


張某出租商業用房,房產稅稅率12%,應繳納房產稅7200元,城鎮土地使用稅不免征,根據房屋的建筑面積分攤和地域土地使用稅單位稅額計征城鎮土地使用稅,此處不作考慮。


3、印花稅


張某出租商業用房,印花稅稅率為0.1%,應繳納印花稅60元。


4、個人所得稅


張某出租商業用房,個人所得稅核定稅率為1%,應繳納個人所得稅為(60000-7200-60)×1%=527.4元。


張某出租該房屋,應繳納的稅金合計為7787.4元(=7200+527.4+60)。


D、按照20%的個稅稅率計征個人所得稅


1、其他稅種保持不變,稅額為7260元(不考慮城鎮土地使用稅);


2、個人所得稅


張某出租商業房,個人所得稅稅率為20%,應繳納個人所得稅為(60000-7200-60)×(1-20%)×20%=8438.4元。


張某出租該房屋,應繳納的稅金合計為15047.4元(=7200+8438.4+60)。在尚不考慮增值稅、城建稅及地方性政府基金、城鎮土地使用稅的前提下,單單房產稅、印花稅和個人所得稅,稅額已經占到收入的25.079%!如果加上增值稅等稅種,稅負率將近30%!


這真是:財產租賃所得,1萬租金數千稅,千稅千稅千千稅!

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